Словарь терминов

Риэлторы произносят много непонятных слов? В банке задают непонятные вопросы? Мы поможем Вам разобраться в сложностях терминологии. Наш словарь даст Вам возможность свободно общаться с риэлторами на их родном языке, что придаст Вам уверенности в переговорах и позволит лучше разобраться в деталях сделок с недвижимостью.

Franchise - (фр. franchise — льгота) Право на создание коммерческой фирмы, продажу товаров и оказание услуг в порядке коммерческой концессии.

Real estate - Организация, профессионально занимающаяся разрешенными законодательством операциями с недвижимостью: квартирами и комнатами, нежилыми помещениями, домами и земельными участками.

Realty agency - тоже, что и Real estate.

Realty company - тоже, что и Real estate.

Аванс - Денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа при покупке. Выдается продавцу до совершения сделки. Желательно закреплять акт передачи не простой распиской, а специальный авансовым соглашением, где указывается условия передачи денег, условия возврата, если одна из сторон не выполнила свои обязательства. Главное отличие от задатка: если сделка не совершится по вине продавца, заключив авансовое соглашение, он вернет выданную ему сумму. Задаток он обязан будет возвращать в двойном размере.

Агент - Юридическое или физическое лицо, совершающее юридические действия (заключающее сделки) за счет и в интересах другого лица (Принципала). Отношения между Агентом и Принципалом регулируются специальным договором (Агентским договором). Агент действует как самостоятельный коммерсант на основе письменной доверенности Принципала. Права и обязанности по сделкам, заключенным Агентов возникают для Принципала. Исключения из этого правила устанавливаются обычно в судебном порядке, например, если Агент ложно указал имя Принципала. За свою деятельность Агент обычно получает вознаграждение — обычно в виде процента от суммы заключенных сделок, причем независимо от конечных результатов сделки для принципала.

Агентский договор - Гражданско–правовой договор, по которому одна сторона (Агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (Принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени, приобретает права и становится обязанным Агент, хотя бы Принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной от имени Принципала, права и обязанности возникают непосредственно у Принципала. Если в Агентском договоре предусмотрены общие полномочия Агента на совершение сделок от имени Принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у него надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. Если иное не предусмотрено Агентским договором, Агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед Принципалом. В Агентском договоре может быть предусмотрена обязанность Агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.

Агентство недвижимости - тоже, что и Real estate.

Альтернатива - Одновременная продажа имеющейся квартиры и покупка взамен другой. К ним относят всевозможные разъезды, съезды, обмен на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания, а также расселение коммуналок. Сначала на имеющуюся квартиру ищется покупатель, с него на некоторое время берется аванс, затем начинается поиск новой, «альтернативной» квартиры. Если таковая находится, сделка завершается путем одновременного заключения двух договоров купли-продажи. Если не находится, и покупатель более ждать не согласен, аванс возвращается. Сделка «разваливается», усилия всех участников сделки оказываются тщетными, и, главное, покупатель с продавцом остаются у «разбитого корыта».

Альтернативная сделка - тоже что и Альтернатива.

Балкон - Балкон — неотапливаемое помещение в виде выступающей из плоскости стены фасада здания огражденной площадки. Может иметь покрытие и быть остекленнным. При наличии покрытия и остекления имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Балкон может быть остеклённым, в этом случае он становится дополнительным функциональным помещением квартиры.

Блок - Две или более объединенных между собой квартир на одной лестничной клетке.

Брежневка - (1965-1990) — это по сути улучшенная хрущевка каркасно–панельной конструкции. В этих квартирах комнат больше и кухни бывают даже семиметровыми. Высота потолков — 2.7м. Кроме того, в домах , относящихся к этому типу жилья, уже появились лифты и мусоропроводы. Цековские добротные брежневки, как правило, располагались в самых лучших местах столицы: в тихих улочках исторического центра и в живописных уголках столицы, рядом с парками и развитой инфраструктурой вокруг дома.

Брокер - Лицо, действующее как посредник для другого лица и выполняющее за вознаграждение определенные функции (например, брокер по недвижимости или ипотеке). Обычно этот посредник сводит покупателей и продавцов.

Вторичный рынок недвижимости - Рынок, на котором осуществляется обращение объектов недвижимости, права на которые ранее были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (в отличие от первичного рынка недвижимости, права на объекты которого оформляются впервые, например, на только что построенное жилье). Важно, что квартира в только что построенном, но ещё не заселённом доме может попасть на вторичный рынок, если право собственности уже было зарегистрировано.

Государственная регистрация прав на жилое помещение - Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Девелопер - Предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта, что создавать и где
• приобретателя земельного участка под застройку
• организатора проектирования объекта (лицензированными проектами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости)
• финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.
  

Денационализация - Разгосударствление (Денационализация) — процесс изменения государственной формы собственности на другие формы, переход от тотальной государственной экономики к экономике смешанной, многоукладной. Переход государственной собствености в руки отдельных граждан, коллективов физических и юридических лиц, а также формирование различных форм собственности.

Разгосударствление может принимать принципиально различные формы, которые можно классифицировать по ряду признаков: допуску к приобретению только сотрудников или всех желающих; осуществлению механизма перераспределения собственности в виде денег или специальных чеков; техники продаж; видоизменения организационных структур предприятий и степени участия тех или иных участников фондового рынка и институциональных инвесторов в приватизации и другим признакам. В реальности большинство этих вариантов применяются, как правило, в совокупности.

Обратный процесс называется национализацией.

Договор коммерческой концессии - тоже что и Франчайзинг.

Договор купли–продажи - Двусторонний возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Евроремонт, Евростандарт - Условное понятие, обозначающее ремонт, проведенный с использованием импортных материалов и технологий, может быть полным, либо частичным. Эталонов и стандартов «евроремонта» не существует. Зачастую, под евроремонтом может скрываться как квартира с плохеньким косметическим ремонтом, так и качественно отремонтированная квартира.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество — в РФ — реестр, предназначенный для ведения унифицированной системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, наименование правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Задаток - Денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Основные отличия задатка от аванса:

• Если тот, кто дал задаток, ответственен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, задаток полностью остаётся у получившего его
• Если тот, кто получил задаток, ответственен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, получивший задаток обязан вернуть давшему этот задаток в двойном размере
  

Заказчик - 

1. организация, предприятие или учреждение, которым в народнохозяйственных планах выделяются средства для осуществления капитального строительства или которые располагают для этих целей собственными средствами и заключают в пределах поставленных им прав договор на производство проектно–изыскательских, строительно–монтажных работ с подрядной организацией (подрядчиком)
2. юридическое лицо, заключающее договор на производство строительно–монтажных работ с подрядной строительно–монтажной организацией. В качестве заказчика выступает предприятие, инвестор (организация, акционерное общество или частное лицо), которому предоставлено право осуществлять капитальные вложения на создание новых или расширение и реконструкцию действующих производственных и непроизводственных фондов (производственных зданий и сооружений или жилых домов).
   

Застройщик - см. Заказчик.

Ипотека - Ипотека — это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости— землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

К1 коэффициент - Отношение жилой площади к общей.

В советское время этот показатель характеризовал уровень экономичности планировки квартир. Учет же жилой площади квартир велся из-за коммуналок, где в одной квартире могло жить несколько семей. Появился же показатель К1 в период начала массового строительства пятиэтажек в конце 50-х годов прошлого века. Тогда «партия и правительство» поставило задачу с наименьшими затратами обеспечить советских людей комфортным жильем. Квартиры в те времена не продавали каждому желающему, а «распределяли» по определенным правилам. Одно из этих правил: квартиры распределяли по формуле «число людей – 1= количество комнат». То есть число комнат изначально было меньше числа проживающих в квартире людей. Всех, кто участвовал в создании этих домов, а это были экономисты, проектировщики, строители, поощряли (платили премии) исходя из показателя экономичности планировки согласно коэффициенту К1. Поэтому в массовом строительстве появились квартиры без прихожих, с проходными комнатами, распашонки и другие шедевры архитектурной мысли. Из соображений экономии 4-х комнатные квартиры строили с одним санузлом и кухней площадью 6 кв. метров. В результате такой деятельности появились планировки квартир с К1>0,7. То есть на коридоры-санузлы-кухни-балконы в 5-ти этажных панельных домах отводилось менее 30% общей площади квартиры.

Впоследствии вся советская история крупнопанельного домостроения - это борьба проектировщиков за право уменьшить этот коэффициент. И в 9-12 этажных домах этот коэффициент уже разрешили уменьшить до 0,6. А впоследствии в 17-ти и более этажных домах уменьшить К1 до 0,5.

Конечно, все это нормирование не касалось элитных кирпичных домов, которые также строили в советское время для партхоз элиты. В этих домах огромные холлы, кухни площадью более 18 кв. метров, несколько санузлов, бесчисленные кладовые и т.д. Соответственно и коэффициент К1 в таких домах менее 0,5.

В время идет и сейчас понемногу отмирает за ненадобностью такой показатель как жилая площадь квартиры, а вместе с нею и коэффициент К1. Квартиры в новостройках сдают со свободной планировкой, где хозяин по своему вкусу сам может перепланировать её как захочет.

Но в при поиске так называемого «вторичного» жилья такой показатель как К1 полезен поскольку дает возможность быстро найти комфортабельные квартиры с коэффициентом К1 равным/меньшим 0,45.

К2 коэффициент - Отношение общей площади к объему помещения.

Лоджия - неотапливаемое помещение, встроенное в здание, или пристроенное к нему, имеющее: 

• стены с двух сторон
• ограждение с открытой стороны
• оконный блок с дверью со стороны, примыкающей к помещению.
  

Маклер - Посредник между продавцом и покупателем; лицо, постоянно и профессионально занятое посредничеством при покупке и продаже товаров, ценных бумаг, услуг страхования, призванное способствовать заключению сделок купли-продажи путем сведения партнеров по сделке. Маклер получает вознаграждение от каждой из сторон, участвующих в сделке, в размере, зависящем от суммы сделки. 

Малогабаритная квартира - Квартира с маленькой жилой площадью.

Монолит - Дом, построенный по технологии монолитного бетонного каркаса. Обычно данная технология сочетается с использованием кирпича в качестве наружной облицовки (возможно, части дома) — кирпично–монолитный дом, либо панелей. Характеризуется быстротой строительства, хотя и меньшей, чем у чисто панельного дома и низкой себестоимостью.

Неликвидная недвижимость - Недвижимость со значительным сроком продажи, т.е. не пользующаяся спросом (например, ул. Клязьминская, окна на ТЭЦ)

Отказ в ипотечном кредите - Одно из последствий финансового кризиса — банки стали более строго подходить к выбору заемщиков. Поэтому и увеличилось число отказов в ипотечном кредите со стороны банков. Некоторые отказы разумному объяснению не поддаются, но в целом причины проанализировать можно. И еще мы постарались понять, что нужно предпринять потенциальному заемщику, чтобы не нарваться на отказ.

Покупка квартиры — серьезная сделка, требующая сопровождения. В любой момент она может сорваться по любым причинам — как из-за отсутствия того или иного документа, так и просто потому, что одна из сторон передумала. Ипотечный покупатель рискует вдвойне — прежде всего, потому, что очень зависит от банков.

Панель - см. брежневка.

Первичный рынок недвижимости - Рынок, на котором продаются договора долевого участия в строительстве новых домов и новые квартиры в уже сданных домах, в которых еще никто не жил. Преимущества таких квартир в том, что в них новые коммуникации, цена зачастую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку по своему вкусу, к тому же у них нет было предыдущего владельца и, следовательно, снижаются юридические риски возникновения судебных исков. Недостаток: новые дома обычно строятся в районах с пока недостаточным развитием транспорта, неблагоустроенной территорией, нехваткой инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу устанавливается телефон. Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы, продающей договор долевого участия, никто дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться.

Правоустанавливающие документы - Документы, подтверждающие права собственности на квартиру (договор купли продажи, свидетельство о государственной регистрации права, договор дарения и т.п.)

Предварительный договор - Соглашение, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предоплата - см. Аванс.

Приватизация - Приватизация — форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи государственной (муниципальной) собственности в частные руки (разгосударствление).

Обратный процесс называется национализацией или муниципализацией.

Под приватизацией обычно понимается передача контролируемой теми или иными государственными органами общественной собственности в частный сектор. Закон РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» от 3.7.1991 г. понимает под приватизацией «приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений; долей, (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий».

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Разгосударствление может принимать принципиально различные формы, которые можно классифицировать по ряду признаков: допуску к приобретению только сотрудников или всех желающих; осуществлению механизма перераспределения собственности в виде денег или специальных чеков; техники продаж; видоизменения организационных структур предприятий и степени участия тех или иных участников фондового рынка и институциональных инвесторов в приватизации и другим признакам. В реальности большинство этих вариантов применяются, как правило, в совокупности.

Принципал - Физическое или юридическое лицо, уполномочивающее другое лицо действовать в качестве агента.

Прямая продажа - Сделка, при которой у продавца нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Лучший вариант для покупателя. Вероятность срыва сделки минимальна.

Разгосударствление - см. Денационализация.

Расселение - Сделка, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта (альтернативного жилья) для продавцов расселяемой квартиры. В бытовом понимании расселение является разновидностью обмена.

Регистрация недвижимости - Совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки с оформлением соответствующих документов.

Риэлтерская деятельность - Деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляемая за счет и в интересах Потребителей и связанная с изменением, установлением или прекращением их прав на объекты недвижимости. В терминологии Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости (зарегистрирована в реестре Госстандарта РОСС RU №И046.04 РН00 от 10.02.2002) деятельность названа «брокерской».

Риэлтор - Маклер по операциям с жильем или другими видами недвижимости.

Риэлторская фирма - см. Агентство недвижимости.

Свидетельство о государственной регистрации прав - Документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства надежно защищен от подделки посредством водяного знака, а также с помощью голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство о собственности - Документ, подтверждающий регистрацию права собственности в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). До 31 января 1998 г. свидетельство о собственности выдавалось исключительно при приватизации жилья, начиная с этой даты — при заключении любой операции с жильем (приватизация, купля–продажа, дарение, передача по наследству и т.д.)

Незарегистрированная сделка не имеет юридической силы, однако само по себе свидетельство не является правоустанавливающим документом.

Свободная продажа - см. Прямая продажа.

Сделка - Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сталинка - Под определение «сталинской постройки» подпадают абсолютно разные по внешнему виду да и по возрасту добротные кирпичные здания, со стилем так называемого сталинского ампира. Широкие лестничные марши и пролеты, большие оконные проемы, просторная планировка квартир, высота потолков 2.9–3.2м, и крепкие кирпичные стены, и в то же время кухни от 8.5м и мусоропровод в квартире — все это характеристики сталинки. Сталинки располагаются в центральных и прилегающих к центру районах и остаются достаточно дорогим и престижным жильём.

Физически свободная квартира - Квартира, в которой никто не проживает и нет вещей.

Франчайзинг - Договор, по которому одна сторона (правообладатель, называемый франчайзером) обязуется предоставить другой стороне (пользователю, называемому франчайзи) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс исключительных прав, принадлежащих правообладателю, в т. ч. право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав — товарный знак, знак обслуживания и т. д. Франчайзинг предусматривает использование комплекса исключительных прав, деловой репутации и коммерческого опыта правообладателя в определенном объеме (в частности, с установлением минимального и (или) максимального объема использования), с указанием или без указания территории использования применительно к определенной сфере предпринимательской деятельности (продаже товаров, полученных от правообладателя или произведенных пользователем, осуществлению иной торговой деятельности, выполнению работ, оказанию услуг) (гл. 54 ГК РФ).

Франшиза - см. Franchise.

Хрущёвка - Так обозначают квартиры, построенные преимущественно в 60–70-х годах, по серийному проекту времен Хрущёва. Принципиальное отличие: маленькие кухни — 6 кв.м., смежные комнаты, санузел совмещенный, квартиры расположены в 5–этажных домах. В настоящее время такие дома в большинстве отслужили свой срок эксплуатации (30 лет).

Черный маклер - Непорядочный эксперт без агентства (жулик).

Чистая продажа - см. свободная продажа.

Эксклюзив - Заключение с агентством недвижимости договора на эксклюзивное (исключительное) право в течение срока договора выполнять все операции, связанные с продажей объекта. В приличных агентствах заключение такого договора является обязательным условием или правилом хорошего тона. Такой договор наряду с названным ограничением дает продавцу объекта ряд преимуществ, например, увеличение рекламы объекта за счет агентства, включение в услуговый комплекс некоторых услуг без дополнительной оплаты и прочее.

Юридически свободная квартира - Квартира, в которой на регистрационном учете никто не состоит.